田傲云/发自北京
领展房地产投资信托基金(00823.HK,以下简称“领展”)规模持续扩张背后,偿债压力正在积聚。
(资料图片仅供参考)
据澎湃新闻6月10日报道,领展正有意出售其在内地的7个物业项目,包括6个零售物业项目和1个办公楼物业项目。
公开资料显示,这7个物业项目分别是领展于2015年至2021年期间收购,收购总价达283亿元,分别是位于北京的领展购物广场·中关村、领展购物广场·京通;位于上海的领展企业广场、七宝万科广场50%股权;位于广州的领展购物广场·广州与广州天河领展广场;以及位于深圳的领展中心城。
其中领展购物广场·中关村是领展进入内地的第一个项目。2015年3月,领展以25亿元收购了位于北京中关村的欧美汇购物中心。
对于上述领展出售资产的传闻,领展作出否认,并称有关报道并无根据,领展现在亦没有任何企业行动按《上市规则》、《房地产投资信托基金守则》及其他规例的监管要求而须予公布。
不过,公开澄清并未打消市场怀疑。在前不久召开的2022年业绩发布会上,领展管理层表示,面对财务成本增幅导致的资金成本上升,将收紧收购步伐。“会比较小心地使用供股资金。”
亦有消息人士对中国房地产报记者表示,领展疑似抛售物业的背后或是为了降负债。“最近几年,领展收购步伐过急,扩张激进,负债加得过快。”
数据显示,2019年12月首次进行海外收购后,领展共花费450亿港元进行收并购拓展。随着加大收购、规模扩大的同时,领展的负债率有所上升,截至2023年3月31日,负债总额为657亿港元,负债比率升至24.2%,净负债比率下降至17.8%。
2022年,惠誉在一份评级报告当中指出,领展杠杆率将在2022财年达到23%左右,而在收购债务不断增加的情况下,该数据最终将在2023财年和2024财年趋向30%。叠加美联储持续加息带来的利率急剧上升,以及用于支持新收购项目的负债结余增加,报告期内,领展财务成本增加74.5%至17.54亿港元。
为进一步降低负债率,今年2月初,领展宣布上市以来首次供股集资,以每单位44.2港元“五供一”的供股集资(类似于股票配股),筹集约188亿港元,并计划用40%至50%的募集资金偿还现有债务,包括2023年到期的总额约70亿至80亿港元的现有银行贷款,及2024年1月1日之后到期的约10亿至20亿港元的循环银行贷款。
值得注意的是,该计划意味着领展将新增约二成的基金单位,使得原每个基金单位的收益被稀释。高盛亦将领展评级由“买入”降为“中性”,并将其目标价由69.6港元下调至68.9港元。
但在领展看来,摊薄只会产生短期的影响,降低负债率才是公司目前首要任务。领展CFO黄国祥表示,目前是合适的时机先将集团债务比例降低,节省融资成本,同时伺机寻找新收购机会。“现时全球正处于加息周期,相信未来一到两年市场将会出现重新定价的情况。届时将有可能出现很多投资机会。”
“截至2023年3月31日,领展的平均借贷成本上升至 3%,同时领展的总债务为 657 亿港元,其中约 43.2% 为浮动利率,尽管预计加息将于今年下半年结束,但利率走势仍不明朗。”交银国际分析师谢骐聪分析,领展闲置总现金余额173亿港元,其中大部分来自供股发行新单位的所得款项。在艰难的并购环境下,如果没有快速收购目标,预计领展将难以利用这些高成本的股权融资来尽量减少摊薄的影响。
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